Spaanse vastgoedsector: mogelijke uitbreiding
De vastgoedsector kon de afgelopen drie jaar dubbele cijfers noteren. De sterke groei betreffende de woningbouw en qua huizenprijzen tonen dit aan. De toekomst is nog ongewis. Mocht deze positieve trend aanhouden – zowel vanwege het herstel van de Spaanse economie, als de gezonde vastgoedmarkt zelf, dan ligt het in de lijn der verwachting dat er over uitbreiding nagedacht wordt.
Vastgoedsector is cruciaal
De vastgoedsector is van cruciaal belang voor de Spaanse economie. Dit geldt zowel vanuit een macro-economisch perspectief als vanwege de grote bijdrage aan het bruto binnenlands product (bbp). Daarnaast ook in economische termen voor gezinnen, aangezien het huis vaak het belangrijkste bezit van huishoudens is.
Spanje is bovendien een van de Europese landen met het hoogste percentage huiseigenaren (77% vergeleken met 66% over geheel Europa). Dat terwijl de recente economische crisis ervoor heeft gezorgd dat het voor jonge mensen moeilijker is om een eigen huis te kopen. De onroerendgoedsector is nog steeds van vitaal belang voor de economie als geheel. Hoewel de capaciteit het afgelopen decennium sterk is gecorrigeerd, neemt de bouwsector nog steeds 5,8% van het bbp voor zijn rekening. Daarbij is 6,2% van de Spanjaarden werkzaam in deze branche.
Na een moeizame periode, zien we al een tijd lang duidelijk herstel. De jaarlijkse woningomzet is met gemiddeld 13% gestegen, nieuwe bouwvergunningen verdrievoudigd en de huizenprijzen zijn met 24% gestegen.
Factoren van herstel
Uit de meest recente gegevens blijkt dat de huizenverkopen het normale niveau hebben bereikt. Dat zijn 500.000 verkochte eenheden in augustus 2018. Deze geleidelijke normalisering is een positief signaal. De omzet is dit jaar met 11% gestegen, iets onder het niveau van 2017 van 15,4%.
Verbeteringen in inkomen, werkgelegenheid en financiële omstandigheden dragen eveneens bij aan de totale stijging. Vooral Spaanse huishoudens bevinden zich nu in een veel gezondere financiële situatie. Daarom is het aantal hypotheekverstrekkingen ook met 8,5% gestegen in 2018, vergeleken met het jaar ervoor.
Belangrijke invloed buitenlandse kopers
Een grote invloed op het herstel van de vastgoedmarkt is de vraag naar woningen door buitenlandse kopers. Buitenlanders waren verantwoordelijk voor 17% van alle aankopen die werden gedaan tussen 2014 en 2017. Deze factor zou in de komende kwartalen enigszins kunnen afnemen als gevolg van de vertraging in de toerismesector. Vanuit het oogpunt van een internationale belegger is de Spaanse vastgoedsector echter nog steeds zeer aantrekkelijk.
Investeringen en uitbreiding
De investeringen in woningbouw stegen in Q3 2018 met 6,5% op jaarbasis. Daarbij zijn de aantal nieuwe bouwvergunningen in de afgelopen vier jaar verdrievoudigd. Maar, zoals we al eerder constateerden, is het huidige aantal nieuw te bouwen woningen ver beneden het aanbod. De vraag is dermate groot dat er onvoldoende woningen gebouwd kunnen worden. Eenzelfde probleem als waar Nederland zelf mee kampt. Alleen daarom al is het logisch te constateren dat de vastgoedmarkt de komende jaren alleen nog maar gaat uitbreiden.
Toekomst sector
Al eerder in onze bevindingen om het uitblijven van een vastgoedzeepbel bespraken we deze voorspelling. In zekere zin constateert CaixaBank Research hetzelfde. De komende 5 jaar – al spraken we eerder over 2021 – mogen we een groei verwachten. De huizenprijzen stijgen in het komende jaar sowieso tot aan 5%. Het herstel is met name zichtbaar in de bekende regio’s en grote steden. Echter, het grote probleem blijft de traagheid van de bouw.
De vooruitzichten voor de Spaanse vastgoedsector in de komende jaren zijn veelbelovend, al spreken we natuurlijk van voorzichtigheid. De crisis ligt nog te vers in het geheugen.
