Juridische aspecten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje

Bij de aankoop van een woning in Spanje komen heel wat juridische zaken kijken. Hiervoor krijg je de hulp van een juridisch kantoor, wat het wonen en verhuizen naar Spanje een stuk makkelijker maakt. Jouw makelaar staat natuurlijk altijd klaar voor al jouw vragen, maar ook een advocaat kan niet ontbreken. Deze begeleidt je doorheen het volledige aankoopproces.

Wat komt er allemaal bij kijken?

Voor de start van de nieuwbouw

Wanneer je een nieuwe woning gekocht hebt, zal jouw advocaat ten eerste contact opnemen met de projectontwikkelaar. Hier worden alle nodige documenten omtrent jouw woning aangevraagd, waaronder ook de bouwvergunning. Als deze nog niet aanwezig is, bekijkt jouw advocaat bij welke stedenbouwkundige dienst deze ligt, zodat hij of zij kan nagaan bij het hypotheekkantoor of de grond schuldenvrij is. Bovendien legt je advocaat het reservatiedocument uit, waarna de reservingssom wordt doorgestort naar de verkopende partij. Ook de plannen van de woning en de lijst met materialen worden opgevraagd, maar let wel op, een lastenboek zoals in Nederland bestaat niet in Spanje.

Natuurlijk moet je zelf ook een aantal documenten kunnen voorleggen. Jouw advocaat begeleidt je bij het verzamelen van je fiscale informatie zodat je voldoet aan de antiwitwaswetgeving. De promotor moet namelijk een duidelijk zicht hebben op waar jouw geld voor de aankoop vandaan komt en dat moet allemaal bewezen kunnen worden met de juiste documenten.

Dan vraagt de advocaat nog het privaat aankoopcontract voor jou op, welke is opgesteld door de bouwpromotor, en worden eventuele aanpassingen aangevraagd. Vervolgens zal de advocaat het aankoopcontract uitleggen, zodat je een duidelijk zicht krijgt op wat dit precies inhoudt, zoals je rechten en plichten als koper.

Tijdens de bouw

Gedurende de bouw van jouw woning, kan je rekenen op je advocaat voor de opvolging van eventuele tussentijdse betalingen. Wanneer de afbouw van start kan gaan, volgt je advocaat het stedenbouwkundig dossier tot het verkrijgen van de licentie van eerste bezetting op. Ook wanneer de akte getekend moet worden, kan je rekenen op de juridische bijstand van je advocaat. Hij of zij licht de akte nog even mondeling toe, zodat je zeker goed op de hoogte bent van de inhoud.

In Spanje moet je een NIE-nummer (Número de Identificación para Extranjeros) hebben, dit is het Spaans fiscaal nummer waarover iedere niet-resident met een woning in Spanje moet beschikken. Soms kan het zo zijn dat je dit nummer al moet hebben bij de ondertekening van het privaat aankoopcontract. Als dit niet nodig was en je op de dag van de akte nog een NIE-nummer nodig hebt, kan je advocaat dit voor jou aanvragen via een administratieve notariële volmacht.

Na de verkoop

Ook na de verkoop kan je nog rekenen op jouw advocatenteam. Zo zorgen zij voor de contracten van de toeleveringsbedrijven zoals elektriciteit, water, telefoon, enzoverder. Wel is het belangrijk om te weten dat het drie tot vier weken kan duren nadat je de woning hebt aangekocht tot de nutsvoorzieningen zullen werken, want dit is het wettelijke termijn wat de bedrijven hebben om de aansluiting te regelen. Tot slot meldt je advocaat ook nog de overdracht van de woning aan de gemeente en worden de belastingen van het kadastraal inkomen en vuilnis gedomicilieerd.

Getrouwd?

Je moet ook informatie over je burgerlijke stand verstrekken: als je getrouwd bent, is informatie over het huwelijksvermogensstelsel heel belangrijk. Heb je een huwelijkscontract afgesloten en onder welk huwelijksregime? Ben je gehuwd onder het stelsel ‘scheiding van goederen’? Indien je de woning alleen wilt kopen, moet je een kopie van de identiteitskaart van je partner afleveren, alsook een voor eensluidend verklaarde kopie van het huwelijkscontract.

Verzekering

Wanneer je een woning hebt aangekocht, moet je ook nog je verzekering in orde brengen. Hieronder valt zowel het gebouw zelf als je inboedel. Let wel op, in Spanje moet ook de keuken worden opgenomen in de inboedelverzekering.

Belastingen

Jaarlijkse persoonlijke belastingen

Wanneer je een woning in Spanje koopt als niet-resident, moet je jaarlijkse inkomstenbelastingen betalen aan de overheid. Dit bedrag zit tussen 1,1 % en 2% x 19% van het kadastraal inkomen en moet je voor eind december betalen. Ook zal je het ereloon voor het voorbereiden van de aangifte, de presentatie en de betaling van deze belasting aan de advocaat moet uitbetalen. Voor één persoon komt dit neer op €150, vanaf twee personen is dit 100€ per persoon.

Jaarlijkse gemeentebelastingen

Het kadastraal inkomen, ook wel Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) genoemd, betaal je op jaarbasis. Dit bedraagt gewoonlijk tussen 0,4% en de 0,9% op de kadastrale waarde van het vastgoed, maar deze percentages variëren per gemeente.

Ook moet je jaarlijks de vuilnistaks betalen en deze verschilt eveneens per gemeente. Gemiddeld gezien zal dit ongeveer zo’n €200 per jaar zijn.

Testament

Een handige tip is om alvast een Spaans testament op te stellen wanneer je beschikt over een woning in Spanje, dit is niet verplicht, maar kan achteraf heel wat kopzorgen besparen. Dit bespaart je heel wat administratieve rompslomp en je voorkomt hiermee vertragingen en bijkomende problemen. Voor zo’n testament zal je in het totaal zo’n €400 moeten neertellen, inclusief btw, kosten en erelonen van de notaris.

Verhuur van je woning

Als je jouw woning in Spanje wilt verhuren, moet je beschikken over een verhuurlicentie. Je woning wordt dan beschouwd als een woning voor toeristisch gebruik, gelegen in een residentiële zone. Dit gaat dan specifiek over woningen die via toeristische kanalen aangeboden worden zoals booking.com, reisbureaus, etc.

Inkomstenbelastingen

Eigenaar zijn van een woning in Spanje als niet-resident, brengt een aantal fiscale verplichtingen met zich mee. Zo moet je jaarlijkse belastingaangifte doen in Spanje omtrent de ontvangen inkomsten. Hoeveel je belastingheffing bedraagt is afhankelijk van of je jouw woning verhuurt of niet. Als je hem niet verhuurt, wordt er een belasting aangerekend op de fiscale waarde van het onroerend goed, en deze heffing bedraagt 19% van de fictieve huurwaarde. Wanneer je de woning wel verhuurt, wordt er een belasting van 19% op de effectieve huurinkomsten aangerekend. Deze inkomsten moeten elk trimester worden aangegeven.

Ten slotte zijn er nog een aantal toepasbare aftrekposten in de belastingaangifte:

• Kadastraal inkomen
• Vuilnistaks
• Verzekering
• Communiteit (jaarlijks)
• Eventuele intresten op een Spaanse lening
• Commissie tussenpersoon (Agentschap)
• Facturen werken en meubels (op 10 jaar)
• Facturen nutsvoorzieningen

Na de aftrek van deze zaken weet je dus hoeveel het exacte bedrag zal zijn wat je per trimester aan de belastingen moet betalen.

De hulp van uw makelaar en advocaat

Dit is maar een greep uit alles wat je advocaten voor jou kunnen doen. Heb je nog andere vragen? Neem dan zeker contact op met je makelaar in Spanje, die jou hier zeker en vast verder in zal begeleiden.

–
In onze blog lees je nog veel meer over wonen in Zuid-Spanje. Aarzel dus zeker niet om ook onze andere blogs te bekijken voor leuke tips en handige weetje over de Costa del Sol!